Rendementen op huurwoningen zijn niet hoog, zegt vastgoedondernemer: 'Nederland is een vrij jaloers land, zeker richting beleggers'

Ze zijn te gast om de effecten van de huurwetten van voormalig woonminister Hugo de Jonge te bespreken. De belangrijkste maatregel van zijn hand is de Wet betaalbare huur uit 2024, waardoor voor veel meer huurwoningen een maximale huurprijs geldt op basis van het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem).

Daarnaast kregen gemeenten meer mogelijkheden om op te treden tegen te hoge huren. Het doel was huurders beter te beschermen en middenhuurwoningen betaalbaar te houden. Critici stellen echter dat de wet er in de praktijk toe heeft geleid dat investeerders massaal huurwoningen hebben verkocht, omdat het rendement te laag zou zijn.

Marcel Trip, senior belangenbehartiger van de Woonbond, is minder kritisch. Vooral het puntensysteem werkt volgens hem goed. "Als je kijkt naar de werking van het woningwaarderingsstelsel, dan is dat uiteindelijk bedoeld om te zorgen dat er geen prijzen worden gevraagd die helemaal losstaan van de kwaliteit van de woning. Dat zagen we natuurlijk veel gebeuren", begint hij in Stand van Nederland.

"Kleine appartementen met een niet al te best energielabel werden toch voor de hoofdprijs verhuurd. Dat zie je nu minder gebeuren. Het is denk ik goed dat we daar wat meer grip op hebben en dat we iets doen om woekerprijzen tegen te gaan. Dat wil niet zeggen dat we daarmee alle problemen op de woningmarkt hebben opgelost, maar dit is wel een stap die gelukkig gezet is."

Box 3

Volgens Trip klopt het niet dat investeerders door de huurwetten van De Jonge massaal woningen hebben verkocht, waardoor het huuraanbod is afgenomen. "Als je kijkt naar de private huurmarkt in zijn totaliteit, dan is die de laatste twee jaar redelijk stabiel gebleven op 14 procent van het marktaandeel. Ja, er wordt verkocht, maar het is ook weer niet zo'n grote kaalslag als soms wordt gepresenteerd."

Investeerders die wel verkopen, doen dat volgens Trip vooral vanwege de gevolgen van de nieuwe box 3-belasting, waarbij belasting wordt geheven over het werkelijke rendement op vermogen. Voor vastgoed betekent dat onder meer dat huurinkomsten en waardestijgingen zwaarder meewegen bij de belastingheffing. Vooral particuliere verhuurders en beleggers krijgen daardoor te maken met een hogere belastingdruk.

"Daarvan moet ik zeggen: ik snap heel goed dat het beleggers in dat segment dwarszit", zegt Trip. "Het is natuurlijk wel vreemd om als overheid te zeggen: aan de ene kant gaan we kijken naar lagere huren en aan de andere kant de belastingdruk verhogen. Dat zijn niet twee dingen die je heel logisch naast elkaar kunt leggen. Daarin vinden verhuurders in ons medestanders. Het is goed om ook fiscaal te prikkelen tot betaalbare huur."

'Geen huisjesmelkers in Nederland'

"Daar ben ik het mee eens", reageert de Amsterdamse vastgoedondernemer Marcel Melis. Sinds de Wet betaalbare huur is ingegaan, verkocht hij veertig woningen, naar eigen zeggen vanwege een te laag rendement. "Waar ik het niet mee eens ben, is dat wij hele rare huren zouden vragen in de middenhuur. Dat lijkt misschien zo, maar als je naar het rendement kijkt, dan maken we nog steeds een klein rendement."

"Het is vooral een stapeling van CDA-maatregelen: voormalig minister Marnix van Rij (Fiscaliteit en Belastingdienst tot 2024) met de box 3-belasting en Hugo de Jonge met de Wet betaalbare huur. Ze zaten in één kabinet, maar volgens mij hebben ze niet met elkaar gecommuniceerd. Het is een stapeling geweest die een compleet averechts effect heeft gehad."

Dat onderstreept projectontwikkelaar Maarten de Gruyter. "We hebben het net gehad over box 3, maar tegelijkertijd zijn er ook maatregelen waardoor de grote institutionele beleggers en de corporaties zijn aangepakt, met een systeem waarbij je niet alle rente meer mag aftrekken. Dat heeft een enorme impact op de grote institutionele beleggers", vertelt hij aan presentator Sam Hagens. "Ze hebben de hele investeringsmarkt bijna onmogelijk gemaakt."

"Er zijn altijd uitwassen", zegt De Gruyter, "maar mensen begrepen gewoon niet dat grote institutionele beleggers voor 4 procent bruto rendement in woningen beleggen. Dat zijn hele lage rendementen. Het idee dat daar gegraaid wordt, is echt onzin. De rendementen vallen mee, de betaalbaarheid valt mee. Natuurlijk moet je iets aan uitwassen doen en natuurlijk moeten er sociale woningen zijn. Maar wat er nu is gebeurd, is dat het totaal is doorgeslagen. De segmentering is doorgeslagen en de belastingen zijn doorgeslagen. Daar kunnen ze mij een patjepeeër vinden, maar daar komen niet meer woningen door."

Melis: "Ik ben kennelijk ook een patjepeeër. Ik heb nu veertig woningen verkocht." Volgens de vastgoedondernemer bestaan er in Nederland nauwelijks huisjesmelkers. "Nee, er bestaan bijna geen huisjesmelkers in Nederland. Huisjesmelkers zijn mensen die niet ethisch met hun woningen omgaan. Dat is denk ik nog niet één procent. Negenennegentig procent van de beleggers zijn nette verhuurders, waaronder ik. Ik ben één van de netste verhuurders van Amsterdam."

Toch krijgt hij naar eigen zeggen veel verwijten naar zijn hoofd. "Nederland is een vrij jaloers, links land. Dat klopt wel. Zeker richting beleggers. Maar je moet naar de feiten kijken. Ik zeg altijd maar zo: de linkse kiezer die in linkse praatjes is getrapt, snijdt zichzelf in de vingers. Die 2.000 dames aan wie ik de afgelopen twintig jaar heb verhuurd (Melis verhuurde tot voor kort uitsluitend aan vrouwen, red.), stemmen grotendeels links en staan nu grotendeels op straat."

Kabinet grijpt in

Het huidige kabinet heeft aangekondigd de Wet betaalbare huur op onderdelen te willen versoepelen, omdat het vindt dat de regelgeving op sommige punten te veel negatieve gevolgen heeft voor het aanbod van huurwoningen. Volgens Trip van de Woonbond is dat niet per se verstandig. "Wij zijn er sowieso geen voorstander van om nu alweer snel aan de huurprijswetgeving te morrelen. Ook dat brengt weer onrust met zich mee."

"Maar goed, die kogel is wel door de kerk, dus we verwachten dat het gaat gebeuren. Wat je met name moet doen: uit cijfers blijkt dat er een verwacht rendement is van 4,5 procent voor nieuwbouw in de middenhuur. Er zijn gelukkig beleggers die daarin stappen, pensioenfondsen bijvoorbeeld. Dat is goed nieuws. Als je het investeringsklimaat wilt verbeteren, dan is het goed als corporaties straks weer met geborgde leningen kunnen instappen."

"Vanaf 2011 is de corporatiesector voor middeninkomens een beetje op slot gegooid", zegt Trip. "Dat heeft tot problemen geleid. Middeninkomens kunnen steeds vaker nergens terecht. Ik denk dat corporaties weer een grotere rol moeten spelen, maar dat er ook naar beleggers gekeken moet worden, bijvoorbeeld door de overdrachtsbelasting en de box 3-belasting te verlagen, zodat die sector op peil blijft. Maar daarbij plaats ik wel de kanttekening dat die sector de afgelopen jaren redelijk op peil is gebleven."